WEG - Haus & Grund Nürnberg

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein Zusammenschluss aus Wohnungs- und Teileigentümern einer Wohnungseigentumsanlage. Das Gemeinschaftseigentum, also die gemeinschaftlich genutzten Grundstücke, Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht ein Teil des Sonder- oder Wohnungseigentums sind, müssen von den Eigentümern gemeinschaftlich verwaltet und instand gehalten werden. Dies kann schnell mit großem Aufwand verbunden sein, welchen nicht jeder Eigentümer einbringen möchte. Hier springen wir als Ihre fachkundige und verlässliche Hausverwaltung ein. Die Liste unserer Aufgaben und Befugnisse finden Sie in § 27 WEG. Sollten wir Ihr Interesse geweckt haben, scheuen Sie nicht davor, mit uns in Kontakt zu treten.

Wohnungseigentum. Der Widerspenstigen Zähmung.

Wohnungseigentum: „Der Widerspenstigen Zähmung“ oder: Gängeln und Quälen werden bestraft!

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, die Fenster auszutauschen. Wohnungseigentümer Q klagt dagegen - und verliert. Trotzdem widersetzt er sich nach allen Regeln der Kunst sage und schreibe vier Jahre lang gegen die Umsetzung des Beschlusses: Den Bauarbeitern untersagt er das Betreten seiner Wohnung. Auch einer gerichtlichen Anordnung, die ihn verpflichtet, den Zutritt und den Fenstertausch zu dulden, leistet er nicht Folge. Ein deswegen durchgeführtes Vollstreckungsverfahren bricht seinen Widerstand nicht. Das gegen ihn festgesetzte Zwangsgeld in Höhe von 17.400 € zahlt er nicht. Schließlich platzt dem Rest der Belegschaft der Kragen: man betreibt das gerichtliche Verfahren zur Entziehung des Wohnungseigentums wegen hartnäckiger Verweigerung der Duldung des bestandskräftig beschlossenen Austausches der Fenster - Ergebnis: immer noch kein Einlenken bei Q – kein Fenstertausch.

Das LG Dortmund hilft und gibt der Entziehungsklage statt (LG Dortmund, Urteil vom 14.1.2022 - 17 S 69/21, ZMR 2022, 396). Der Klageanspruch sei aus § 17 Abs. 1 WEG begründet. Seine Verweigerungshaltung sei aufgrund der mitgeteilten Umstände besonders hartnäckig. Obdachlosigkeit drohe ihm durch den Wohnungsentzug nicht. Die bestandskräftig beschlossenen Erhaltungsmaßnahmen (Austausch der Fenster) seien für Q nur mit geringem Aufwand und unerheblichen Unannehmlichkeiten verbunden.

Eine Abmahnung hätte in einem so hartnäckigen Fall nicht als Vorwarnung vorgeschaltet werden müssen (vgl. § 17 Abs. 2 WEG). Eine Abmahnung sei nach der Entwicklung von vornherein unzumutbar und verspreche auch offensichtlich keinen Erfolg. Erhärtet werde diese Annahme dadurch, dass der sich so hartnäckig sträubende Wohnungseigentümer Q während des gegen ihn laufenden gerichtlichen Entziehungsverfahrens die grob gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen ungeniert fortsetze (ebenso: BGH, Beschluss vom 25.1.2018 - V ZR 141/17, Z MR 2018, 525 Rn. 36).

Lesetipp: Broschüre "Nachbarstreit im Wohnungseigentum", 2. Aufl. 2022, 283 Seiten, DIN A 5 gebunden, ISBN 978-3-96434-028-3, Verlag Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Berlin , Preis 16,95 € inklusive 7 % MwSt. zuzüglich 3,00 € Versandkosten, erschienen bei Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Mohrenstraße 33,10117 Berlin, Bestellung über Tel.: 030/20216-204; Fax: 030/20216-580; Internet www.hausundgrundverlag.info ; E-Mail: ramona.finkler@hausundgrundverlag.info).

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Dr. Ho-i

10.02.2024

Auslüften von Wäsche am geöffneten Fenster?

Wohnungseigentum: Auslüften von Wäsche am geöffneten Fenster?

Was früher noch in den 1960er Jahren absolut verpönt und „bei kollektiver Ansage mit Gruppendruck“ gesellschaftlich geächtet war, begegnet heute häufig nicht einmal einem Schulterzucken. Die Rede ist von aufgehängter oder ausgelegter gewaschener Wäsche zum Trocknen oder zum Bleichen in den Grundstücksaußenbereichen. Das traf in den angegebenen Zeiträumen auf den „Bannstrahl“ gemeinsamer gesellschaftlicher Ächtung. Gezeigte Wäsche an Sonn- oder Feiertagen? Das tat man einfach nicht. In der damaligen Nomenklatur: „Eine ordentliche Hausfrau …“, aber lassen wir diese Facette beiseite.

Auch das LG Karlsruhe stößt sich nicht an ausgelegter trockener Wäsche am geöffneten Fenster zum Auslüften in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies stelle keinen erheblichen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer dar. Bei objektiver Betrachtung handele es sich um ein in vielen Haushalten übliches und sozialadäquates Verhalten (LG Karlsruhe, Hinweisbeschluss vom 4.12.2023 - 11 S 85/21, BeckRS 2023, 36691). Anstoß genommen hatte ein Wohnungseigentümer, dem dieses Verhalten missfiel und der darin eine Beeinträchtigung seines Eigentums sah, die über das hinzunehmende Maß im Rahmen eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausginge (§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Neue Zeiten also: Viele Köpfe, viele Sinne, oder wie der Lateiner sagt: „tempora mutantur“ - die Zeiten ändern sich.

Ein kleiner Nachtrag für alle, die es mal im Thema genau wissen möchten:

Auf der Grundlage von Art. 139 WRV (Weimarer Reichsverfassung 1919), der über Art. 140 GG (Grundgesetz) heute noch unverändert fortgilt, bestehen in vielen Bundesländern Gesetze zum Schutz der Sonn- und Feiertagsruhe (Grundlegend: Mattner, Sonntagsruhe im Spiegel des Grundgesetzes und der Feiertagsgesetze der Länder, NJW 1988, s. 2207 ff.; Mattner, Das Arbeits- und Handlungsverbot an Sonn- und Feiertagen, NWB (1988), Fach 30, S. 673 ff.). Danach sind öffentlich bemerkbare Handlungen und Arbeiten verboten, die geeignet sind, die äußere Ruhe des Tages zu stören, sofern sie nicht besonders erlaubt sind (Vgl. z.B. §§ 3 Satz 1, 5, 6, 7 FeiertagsG NW). Danach sind insbesondere Vorgänge wie Teppich klopfen, Rasenmähen, Sägen und Hacken verboten (Mattner, NJW 1988, S. 2207 (2210); Mattner, NWB 1988, Fach 30, S. 673). Ebenfalls verboten ist die Veranstaltung eines privaten Trödelmarktes (OVG Münster, Urt. v. 15.4.1987 - 4 A 57/86, NJW 1987, S. 2602 f.). Besonders streitträchtig war die Frage, ob das Aufhängen von Wäsche im Grundstücksaußenbereich oder das Waschen von Autos an Sonn- und Feiertagen zulässig ist. Nach § 4 Ziff. 3c, Ziff. 4 u. 5 FeiertagsG NW dürfen unaufschiebbar erforderliche Arbeiten zur Befriedigung dringender häuslicher Bedürfnisse, sowie Gartenarbeiten, die nicht gewerbsmäßig verrichtet werden und die nicht gewerbsmäßige Säuberung von Flächen, die der Erholung dienen, sowie schließlich Arbeiten, die der Erholung im Rahmen der Freizeitgestaltung dienen, insbesondere Betriebe von Saunen, Bräunungs- und Fitnessstudios, vorgenommen werden.

In den meisten Fällen wird es bereits am Merkmal der Unaufschiebbarkeit fehlen. Letztlich kann die Frage aber offen bleiben. Denn die Verbotsvorschriften haben keinen drittschützenden Charakter zugunsten des Nachbarn (OVG Münster, Urt. v. 15.4.1987 - 4 A 1527/86, NJW 1987, S. 2603 f. m.w.N.; OVG Lüneburg, Beschl. v. 17.10.1989 - 12 M 107/89, NJW 1990, S. 1685 f.). Der Nachbar kann also bereits privatrechtlich nicht aus eigenem Recht gegenüber dem verbotswidrig handelnden Nachbarn vorgehen. Haben die Vorschriften des Feiertagsgesetzes keinen nachbarschützenden Charakter, so sind sie auch nicht Schutzgesetz i.S. von § 823 Abs. 2 BGB. Auch öffentlich-rechtlich fehlt dem beeinträchtigten Eigentümer eine Handhabe gegenüber dem störenden Nachbarn. Er kann lediglich die Verletzung der Vorschriften des Sonn- und Feiertagsrechts gegenüber der Ordnungsbehörde anzeigen. Ein Anspruch auf Einschreiten der Ordnungsbehörde besteht dagegen mangels des nachbarschützenden Charakters des Feiertagsrechts nicht. Der beeinträchtigte Eigentümer hat lediglich einen Anspruch auf fehlerfreie Ausübung des behördlichen Ermessens. Eine andere Frage ist dabei, ob dieses behördliche Ermessen nur i.S. des Einschreitens gegen den Störer ausgeübt werden kann, weil Verletzungen der Verbote in den Feiertagsgesetzen als Ordnungswidrigkeit ausgestaltet sind und Bußgeldverpflichtungen nach sich ziehen (Vgl. insoweit z.B. § 11 FeiertagsG NW). Insoweit kann auch das Begehren an die Polizei, den ordnungswidrigen Tatbestand zu beseitigen, bedeutsam sein.

Besonders für Mietverhältnisse ist festzuhalten:

Aus der Befugnis des Mieters zum Aufstellen von haushaltsüblichen Wasch- und Trockenautomaten in der Wohnung folgt, dass er grundsätzlich auch in der Wohnung Wäsche waschen und trocknen darf. Das gilt auch dann, wenn es im Haus einen Gemeinschaftstrockenkeller oder Speicher gibt. Ein Verbot in der Hausordnung, welche außerhalb eines Trockenraumes aufzuhängen, soll nach Auffassung des LG Düsseldorf unwirksam sein (LG Düsseldorf, Beschluss vom 18.4.2008 - 21 T 38/08, WuM 2008, S. 547; AG Düsseldorf, Urteil vom 23.7.2008 - 53 C 1736/08, WuM 2008, 547; anderer Ansicht allerdings AG Düsseldorf, Beschluss vom 31.3.2008 - 53 C 1736/08, WuM 2008, 547). Allerdings darf er nur Kleinwäsche, nicht aber Großwäsche trocknen. Auch auf dem Balkon darf der Mieter sichtbar über der Brüstung Wäscheleinen spannen und zum Trocknen von Wäsche benutzen. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter Wäschespinnen im Hof zur Verfügung stellt (LG Nürnberg-Fürth, WM 1990, S. 199). Allerdings dürfen dadurch keine Schadensgefahren für die Wohnung – wie etwa Feuchtigkeitsschäden – entstehen (AG Hameln, WM 1994, S. 426).

Nasse Wäsche darf auf dem Balkon aufgehängt werden, so lange der Wäscheständer im Wesentlichen durch die Balkonbrüstung abgedeckt ist. Auch auf dem Balkon darf der Mieter sichtbar über der Brüstung Wäscheleinen spannen und zum Trocknen von Wäsche benutzen. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter Wäschespinnen im Hof zur Verfügung stellt (LG Nürnberg-Fürth, WM 1990, S. 199). Allerdings dürfen dadurch keine Schadensgefahren für die Wohnung – wie etwa Feuchtigkeitsschäden – entstehen (AG Hameln, WM 1994, S. 426). Das Trocknen „kleiner Wäsche“ auf einem Wäscheständer auf dem Balkon ist regelmäßig vom Gebrauchsrecht des Mieters gedeckt, wenn das optisch nicht stört und insbesondere die zu trocknende Wäsche sich nicht oberhalb der Balkonbrüstung „zeigt“. Ein Unterlassungsanspruch kommt nur in Betracht, wenn die aufgehängte Wäsche den optischen Gesamteindruck des Hauses wesentlich beeinträchtigt (AG Euskirchen, WM 1995, S. 310). Dies gilt insbesondere für „Reizwäsche“, an deren Anblick sich Nachbarn stoßen könnten.

Ebenso kann bei außen sichtbar aufgehängter Wäsche an Sonn- und Feiertagen zu entscheiden sein. Aus dem Gebot nachbarlicher Rücksichtnahme folgt, dass an Sonn- und Feiertagen Wäsche nicht öffentlich sichtbar zum Trocknen aufgehängt werden soll

Der Vermieter kann aber hierzu im Mietvertrag weitere Einschränkungen machen oder Verbote aussprechen.

Lesetipp: Broschüre „Streit im Mehrfamilienhaus“, 2. Auflage 2020, 338 Seiten DIN A5 gebunden, ISBN 978-3-96434-012-2, Preis 21,95 € zuzüglich 2,50 € Versandkosten bei Einzelbestellung, erschienen bei Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Mohrenstraße 33,10117 Berlin, Bestellung über Tel.: 030/20216-204; Fax: 030/20216-580; Internet www.hausundgrund.de/shop; E-Mail: ramona.finkler@hausundgrundverlag.info).