Mietrecht

Schadensersatz wegen Schimmelschadens

Der jetzt gesetzlich initiierte Heizungsumtausch sowie die politisch gewünschte energetische Optimierung des Immobilienbestandes werden dem in der Überschrift dieses Artikels angerissenen Thema „Ausgleich eingetretener Schimmelschäden“ mit absoluter Sicherheit eine noch größere Aktualität verleihen. In der Praxis ist das Thema schon jetzt hoch bedeutsam. Dazu der folgende Fall, in dem es um den Ausgleich eingetretener Schimmelschäden am Mobiliar des Mieters geht:

Nach Vertragsende verlangt Mieter M von seinem ehemaligen Vermieter V die geleistete Kaution sowie Schadensersatz wegen eingetretener Schimmelschäden an seiner Einbauküche. Während der Mietzeit kam es in der genutzten Wohnung zur Schimmelbildung. M lässt ein selbstständiges Beweisverfahren durchführen, mit dem der aufgetretene Schimmel und dessen Ursachen dokumentiert werden. Im Hauptsacheverfahren trägt er vor, die Schimmelbildungen seien baulich bedingt und hätten seine Einbauküche beschädigt. Für die Neuanschaffung der Küche seien 4000 € aufzubringen. Der verklagte Vermieter V bestreitet dies; der aufgetretene Schimmel sei nicht baulich bedingt. Erstinstanzlich wird der Klage auf Rückzahlung der Kaution stattgegeben, hinsichtlich des verlangten Schadensersatzes aber abgewiesen mit der Begründung, die Mieträume seien nicht mangelhaft gewesen. Die Berufungsinstanz (LG Hanau, Hinweisbeschluss vom 2.3.2023 - 2 S 106/22, FD-MietR 2023, 820239) sieht dies genauso. Die Begründung:

Die Zuerkennung von Schadensersatz für die Einbauküche wegen eingetretener Schimmelschäden setze voraus, dass die genutzte Wohnung mangelhaft gewesen sei (§§ 536 a Abs. 1, 536 Abs. 1 BGB). Von einem Mangel könne nur ausgegangen werden, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung (Ist-Zustand) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Soll-Beschaffenheit) negativ abweiche. Gebe es zum baulichen Zustand keine expliziten vertraglichen Vereinbarungen (dazu BGH, Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12, NJW 2014, 685), so müsse der vertraglich geschuldete bauliche Zustand mithilfe von Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB) sowie der Verkehrsanschauung ermittelt werden (ebenso: BGH, Urteil vom 10.5.2006 - XII ZR 23/04, NZM 2006, 582). Abzustellen sei dann auf den Maßstab, der bei Errichtung des Gebäudes gegolten habe (ebenso schon: BGH, Urteil vom 5.6.2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417).

Der Mieter könne dann nur einen baulichen Zustand des Mietobjekts erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Mieträume entspreche, die ebenfalls zum Zeitpunkt der Errichtung der Immobilie erbaut wurden. Modernere - schärfere Anforderungen spielten dann keine Rolle

An dieser Sichtweise ändere sich auch nichts, wenn bereits vor Abschluss des Mietvertrags neue dicht schließende Fenster eingebaut worden seien, und der Vermieter den Mieter nicht auf die dadurch gegebene Notwendigkeit eines erhöhten Lüftungsverhaltens hingewiesen habe. Ein solcher Hinweis sei nur dann notwendig, wenn die Fenster während des Mietverhältnisses ausgetauscht und durch dicht schließende Fenster mit einem höheren Wärmedämmwert ersetzt würden. Hier aber seien die Fenster bereits 1988 getauscht worden, wohingegen das Mietverhältnis erst Mitte 2018 abgeschlossen worden sei.

Auch könne die DIN 1946-6 (Lüftungskonzept) für die Beurteilung der Mieträume als mangelhaft oder mangelfrei schon deshalb nicht berücksichtigt werden, weil sie erst 2009 und damit nach der Errichtung des Gebäudes in Kraft getreten sei. Vorher hätte es keine entsprechenden DIN-Vorgaben gegeben.

Der Einbau neuer Fenster stelle auch keine umfassende Sanierung dar, die einem Neubau gleiche und deshalb zu einer höheren Einstufung des Gebäudes in eine jüngere Altersklasse führen müsste, für die dann neuere technische Vorgaben anzuwenden seien.

Aus alledem folgt nach der Auffassung des LG Hanau: Bestehen in den Außenwänden einer Mietwohnung Wärmebrücken und kommt es deshalb bei unzureichender Lüftung und Heizung zu einer Bildung von Schimmel, so ist die Mietsache dennoch nicht mangelhaft, wenn der gesehene Zustand mit den Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben und wenn Mieter und Vermieter als Vertragsparteien den geschuldeten baulichen Zustand (Soll-Beschaffenheit) nicht ausdrücklich anders geregelt haben (ebenso die ständige Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 21.9.2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133; BGH, Urteil vom 1.6.2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725; BGH, Urteil vom 5.6.2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417; BGH, Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 BGH, Urteil vom 5.12.2018 - VIII ZR 67/18, BeckRS 2018, 33913 = FD-MietR 2019, 413407).

Nachzutragen ist:

Die Entscheidung leitet sehr schön die Einstufung einer Mietwohnung als nicht mangelhaft trotz eingetretenen Schimmelbefalls her. Auf erste Sicht mag dies verblüffen.

Sie lässt aber unberücksichtigt, dass der Vermieter unabhängig von der Einordnung des geschuldeten vertragsgemäßen Bauzustandes als mangelhaft oder mangelfrei immer einen zeitgemäßen Mindeststandard erwarten darf (vergleiche zur Elektrizitätsversorgung: BGH, Urteil vom 10.2.2010 - VIII ZR 343/08, BeckRS 2010, 6079). Dieser Mindeststandard muss sich dann natürlich auch auf ein gesundheitlich unbedenkliches Wohnen beziehen, was bei aufgetretenem Schimmel im Falle einer erwiesenen Gesundheitsgefahr oder erlittenen Beeinträchtigung bei nachgewiesenem Ursachenzusammenhang zu beachten ist. Da es hier aber nicht um den Ausgleich von Gesundheitsschäden, sondern um Ersatz eines Sachschadens geht, müssen Eignung in der Wohnung zum gesundheitlich unbedenklichen Wohnen nicht weiter vertieft werden.

Unabhängig von den hier beantworteten Fragen zum Schadensersatz bei Schimmelschäden bestehen Nachbesserungsansprüche des Mieters im Hinblick auf den Bauzustand der Mieträume auch ohne konkrete Vereinbarungen zum Bauzustand im Mietvertrag ausnahmsweise, wenn

• sich nach Vertragsschluss auf der Grundlage besserer Erkenntnisse durch den Wohnungszustand die Gefahr von Gesundheitsschäden zeigt und entsprechende Untersuchungen veröffentlicht worden sind (BVerfG, 4.8.1998 - 1 BvR 1711/94; näher Lames, NZM 2007, 465ff. m.w.N.), und wenn
• der Wohnungszustand unter einen Minimalstandard „zeitgemäßen Wohnens“ absinkt (BGH, 26.7.2004 - VIII ZR 281/03  betr. ausreichende Stromversorgung für gleichzeitigen Betrieb mind. 2 hausüblicher Geräte <größeres und kleineres> und Steckdose im Bad; BGH, Urteil vom 10.2.2010 – VIII ZR 343/08; 17.12.2014 – VIII ZR 88/13) ; schließlich
• bei erheblichen Eingriffen in die Gebäudesubstanz, die einem Neubau oder einer grundlegenden Gebäudeveränderung entsprechen (BGH, 5.6.2013 – VIII ZR 287/12; 17.6.2009 - VIII ZR 131/08; 6.10.2004 - VIII ZR 355/03; so auch im WEG: vgl. zuletzt: BGH, Urt. v. 16.3.2018 - V ZR 276/16; Urt. v. 6.7.2018 - V ZR 221/17)

Lesetipp: Broschüre „ Mietminderung, 4 Auflage 2024, 978-3-96434-042-9, 317 Seiten, 21,95 € zuzüglich 3,00 € Versandkosten bei Einzelbestellung, Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Berlin, zu beziehen über den Verlag, Tel.: 030/20216-204; Fax: 030/20216-580; Internet www.hausundgrundverlag.info ; E-Mail: ramona.finkler@hausundgrundverlag.info).

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Honorarpflichtig mit 7% Mehrwertsteuer

Meine USt.-Nr. lautet: 128 / 5262 / 4013

IBAN    DE 10 3601 0043 0161 5184 39

BIC      PBNKDEFF

Konto-Nr. 16 15 18 – 439, Postbank Essen, BLZ 360 100 43

Dr. Ho-i

10.04.2024

Mietkündigung: Auch bei unbedienten Betriebskostennachzahlungen!

Mit dem Bezahlen hat es Wohnungsmieter M nicht so sehr - er verlässt sich da ganz auf das Jobcenter, dass ihm im Rahmen eines Sozialhilfeverhältnisses Kosten der Unterkunft und Heizungsbeihilfe gewährt. Wie in der Praxis häufig bleiben Zahlungen dann auf einmal aus. So auch hier. M zahlt zwei Monatsmieten nicht. Auch die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung bleibt er schuldig. Vermieter V kündigt fristlos, hilfsweise fristgerecht, wegen Zahlungsverzugs. Das Jobcenter begleicht nun die offenen Nettomieten einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen, nicht aber den Nachzahlungssaldo aus der Abrechnung. V klagt auf Räumung.

Das LG Berlin (Urteil vom 15.3.2023 - 64 S 180/21, FD-MietR 2023, 457289) weist die Klage ab.

Die erklärte fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) sei durch die vom Jobcenter innerhalb der Schonfrist erbrachten Zahlungen unwirksam geworden. Zur Schonfristzahlung gehörten nur die monatliche Nettomiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlungen, nicht aber der Nachzahlungssaldo aus der erteilten Betriebskostenabrechnung. Denn hier handele es sich nicht um laufende Mieten im Sinne des §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (so auch: BGH, Urteil vom 23.7.2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008,3 1210; OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 26.7.1984 - 4 W-RE-386/84, WuM 1984, 269).

Auch die gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erklärte fristgemäße ordentliche Kündigung greife nicht durch. Eine Berufung hierauf sei rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB). Denn das Verschulden des Mieters M an der Entstehung des Kündigungsrückstandes sei als gering zu bewerten; vor allem sei der Kündigungsrückstand nach Zugang des Kündigungsschreibens sofort durch das Jobcenter ausgeglichen worden. Wenn auch die Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht erfasse (so auch: BGH, Urteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, NZM 2022, 49), so lasse sie das Verschulden des Mieters doch insgesamt in einem „milderen Licht erscheinen“.

Nachzutragen bleibt:

Der BGH lässt den Einbezug von Nachzahlungssalden in den Mietenbegriff in seiner Entscheidung vom 28. Mai 1975 (BGH, Urteil vom 28. Mai 1975 - VIII ZR 70/74, WuM 1975, S. 897 unter IV 3 b) und vom 20. Juli 2016 (BGH, Urteil vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, DWW 2016, 291 = NJW 2016, 3231 = NZM 2016, 762 = ZMR 2016, 768 = MDR 2016, 1323 = WuM 2016, 620) nur anklingen. Er hat diese Frage bisher aber nicht ausdrücklich entschieden, sondern letztlich offen gelassen (BGH, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 = ZMR 1988, 16; BGH, Urteil vom 24 August 2016 - VIII ZR 261/15, NZM 2016, 765 = MDR 2016, 1257 = DWW 2016, 330 = WuM 2016, 658 = NJW 2016, 3437 = ZMR 2017, 30).

Bislang ist die Frage eines Einbezugs von unbedienten Abrechnungssalden aus erteilten Betriebskostenabrechnungen in den Mietenbegriff streitig.

Das LG Berlin bewertet Betriebskosten als Teil der Miete, so dass die unterlassene Begleichung einer Betriebskostennachforderung eine kündigungsrelevante Pflichtverletzung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB, bzw. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt (LG Berlin, Urteil vom 24.11.2015 – 63 S 158/15, zit. nach juris; jetzt auch LG Berlin, Urteil vom 15.3.2023 - 64 S 180/21, FD-MietR 2023,457289; AG Mannheim, Urteil vom 18.7.2023 - 5 C 3319/22, ZMR 2024, 214; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9.6.2023 - 2-11 S 13/23, ZMR 2024, 212).

Auch in einer älteren Entscheidung sieht das LG Berlin zwar in Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen keine laufenden Zahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, nimmt aber eine Verletzung vertraglicher Hauptleistungspflichten des Mieters durch unterlassene Zahlung einer Nachforderung an und stellt diesen Fall deshalb dem kündigungsrelevant unterlassenen Zahlen der eigentlichen Miete gleich (LG Berlin, Urteil vom 20.2.2015 – 63 S 202/14, IMR 2015, 322). Im Ergebnis handelt es sich nach dieser Ansicht um ein kündigungsrelevantes Unterlassen des Mieters, das zur zahlungsverzugsbedingten fristlosen Kündigung berechtigt.

Die Gegenansicht begreift Nachforderungen aus jährlichen Betriebskostenabrechnungen dagegen nicht als Miete im Sinne des mietrechtlichen zahlungsverzugsbedingten Kündigungstatbestandes. Denn es handele sich bei Nachzahlungsforderungen aus Abrechnungssalden um eine isolierte einmalige Forderung, nicht um eine periodisch wiederkehrende Leistung, die zu bestimmten Terminen fällig werde. Sie regele nur abschließend einen konkreten Abrechnungszeitraum. Beide Kündigungsvarianten in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB knüpften aber an einen Zahlungsrückstand zu bestimmten „Terminen“ an (Fleindl in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kapitel IV Rn. 366). Auf eine Pflichtverletzung des Mieters durch Unterlassen der Nachzahlung wird dagegen nicht abgestellt (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 26. Juli 1984 - 4 W-RE 386/84, NJW 1984, 2369 = ZMR 1984, 351 = WuM 1984, 269; Lehmann-Richter, Der kündigungsrelevante Zahlungsrückstand, Vortrag im Rahmen des Deutschen Mietgerichtstages 2017, abzurufen unter www.mietgerichtstag.de).

Der BGH hat in einer Entscheidung zur Aufrechenbarkeit von Betriebskostennachforderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters entschieden, auch bei Betriebskostennachforderungen handle es sich um wiederkehrende Leistungen (BGH, Urteil vom 20.7.2016 – VIII ZR 263/14, DWW 2016, 291 = NJW 2016, 3231 = NZM 2016, 762 = ZMR 2016, 768). Zwar erging die Entscheidung auf der Basis des Verjährungsrechts, doch lässt sie sich für den hier gegebenen Kontext der zahlungsverzugsbedingten Kündigung ebenso fruchtbar machen. Sie spricht entscheidend dafür, nun auch Betriebskostennachforderungen neben Betriebskostenvorauszahlungen und eigentlichen Nettomietforderungen bei der Ermittlung kündigungsrelevanter Rückstände im Rahmen der fristlosen Kündigung zu berücksichtigen.

Nochmals: Für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB und für die fristgebundene zahlungsverzugsbedingte Kündigung stellen sich diese Fragen dagegen nicht. Denn hier gibt es keine bestimmten Höhen an eingetretenen Forderungsrückständen, die für eine Kündigung vorausgesetzt sind. Hier geht es nur um eine verschuldensgetragene nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters. An dieser Annahme kann als Grundlage einer zahlungsverzugsbedingten fristgerechten Kündigung kein Zweifel bestehen, wenn der Mieter Nachzahlungssalden aufgrund einer wirksam erteilten Betriebskostenabrechnung nicht ausgleicht.

Anders ausgedrückt: Eine fristgebundene Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt im Falle unerfüllter Betriebskostennachforderungen immer möglich. Natürlich bedeutet das nicht, dass einem Mieter immer gekündigt werden kann, wenn er den Nachzahlungssaldo nicht ausgleicht. Denn wenn er berechtigt Einwände formeller oder materieller Natur gegen die erteilte Betriebskostenabrechnung führen kann, muss er im Ergebnis auf diese Abrechnung auch nicht zahlen (dazu im Einzelnen: BGH, Beschluss vom 24 Januar 2017 - VIII ZR 285/15, IMR 2017, 182). Dann aber kann er auch nicht in Verzug geraten, bzw. begeht mit der unterlassenen Zahlung auch keine Pflichtverletzung.

Fazit: eine erteilte Betriebskostenabrechnung ist immer als Vorfrage daraufhin zu überprüfen, ob sie formell und inhaltlich sowie innerhalb der Abrechnungsfrist korrekt ausgefertigt und zugestellt wurde.

Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, Hannover / Solingen

Honorarpflichtig mit 7% Mehrwertsteuer

Meine USt.-Nr. lautet: 128 / 5262 / 4013

IBAN    DE 10 3601 0043 0161 5184 39

BIC      PBNKDEFF

Konto-Nr. 16 15 18 – 439, Postbank Essen, BLZ 360 100 43

Dr. Ho-i

10.04.2024